欢迎来到中永律师事务所!

欢迎您的咨询:+86-10-57058508

业务研究

Business research

居住权—《民法典》新物(权)种(类)

时间:2021年02月22日

《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起正式施行,这是自新中国成立以来第一部以法典形式命名的法律。《民法典》无疑是我国整个法律体系中一部基础性、关键性的法典;同时也与我们的生活息息相关,被称为“社会生活的百科全书”。《民法典》较之前的相关法律法规做出了诸多修订,同时也有一些新增法律制度,对我们以后的生活将产生很大影响。今天我们谈谈《民法典》物权编中的新物种---居住权。

住宅对于我们生活的重要性已无需赘述,那么《民法典》新增的居住权会对我们的住宅产生怎样的影响呢?

首先我们先来了解一下什么是居住权。居住权是对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足居住权人生活居住的需要。这里第一个关键点是对“他人”的住宅。居住权是房屋所有权人为居住权人设立的权利,所以对于居住权人来说,居住权是对他人的住宅所享有的权利;这也不难理解,如果是自己的住宅,便自然享有完整的物权,也就不用多此一举再设立居住权了。第二个关键点是“占有和使用”。居住权人对于房屋仅有占有和使用的权利,以满足自己的正常居住;并不享有收益或处分权,所以不能将房屋出租或者出售。

另外,居住权作为一项新的物权种类还有如下特点:

1、居住权一般只针对特定关系主体设立。由于设立居住权会对房屋本身的使用以及日后的交易产生较大的影响,所以房屋所有权人一般只会给有特殊感情、特定关系的人设立居住权,如父母、其他近亲属、再婚配偶或者保姆等。总之,居住权的设立不是出于血缘关系,便是出于很密切的个人感情。

2、居住权有很强的人身依附性,也就是说居住权设立后会完全跟随居住权人,以此居住权人不能通过转让或者继承而将权利交给其他人。

3、居住权通常是无偿设立,特殊情况下双方当事人可约定为有偿;但即便是有偿,也是象征性地收取费用。试想如果设立居住权的价格较高,便失去了设立居住权的意义,倒不如直接约定成房屋租赁合同。

4、居住权可灵活约定范围、时间或其他要求。居住权既可以对整个住宅设立,又可以只对住宅中的单个或几个房间而设定;既可以约定年限,又可以约定直至居住权人死亡。居住权还能附加各种约束条款,如:“居住权人再婚、改嫁或购置其他房屋后,权利即消灭”。

5、设立居住权的房屋一般不能出租,除非双方另有约定。试想如将房屋出租,不仅双方要事前达成一致,还需要征得承租人同意,接受与居住权人共同使用房屋。从这点来看,不出租房屋也是为了减少麻烦。

下面笔者将列举几个案例,以便读者们更好地理解居住权在实际生活中的应用问题。

案例一:

王老头的老伴儿已经去世多年,膝下儿女忙于事业,对王老头疏于照顾和陪伴。孤独的生活让王老头儿更加思念自己去世的老伴儿,终日郁郁寡欢。烦闷的情绪让张老头积郁成疾,独自到医院看病;在医院候诊之际,无意中结识病友张阿姨,得知张阿姨也是孤苦伶仃,瞬间感到同病相怜。此后,两人一来二去产生感情,欲登记结婚,携手共赴百年。王老头的儿女们得知张阿姨并无房产,担心其图谋不轨,不同意他们再婚。张老头与张阿姨虽再婚未成,但二人还是一同住在了张老头的豪宅。转眼几年光景,王老头儿日感年迈,忍不住担心后事。一方面想到张阿姨对自己的悉心照料和陪伴,理应给张阿姨一份保障;另一方面想到儿女对张阿姨一直存有敌对心理,恐自己将房屋赠予张阿姨会更加挑起其与子女的矛盾。

张老头身陷两难,既担心张阿姨被扫地出门,居无定所;又不想因房产继承而激化家庭矛盾。这时《民法典》中的居住权将张老头的想法予以实现,他立下遗嘱,决定在其死后,房屋归其子女所有,但同时为张阿姨设立房屋居住权,直至张阿姨去世。

 

案例二

丈夫与妻子在婚姻关系存续期间购买了一套住宅,后二人各自奔忙,忽略了对婚姻的经营,感情日渐疏远,最终双方选择协议离婚。此时两人共同购买的房产便成了双方担心的要点。二人不愿直接将房屋出售后分割房款,于是二人在离婚协议中约定,由丈夫取得房屋所有权,但丈夫要补偿妻子房屋的折价款250万元。由于丈夫无法在离婚时一次性支付250万元给妻子;妻子也担心自己放弃了房屋所有权之后丈夫便不认账,故妻子与丈夫约定在付清全部款项之前,妻子仍有权生活在该房屋内。

二人之间的约定在居住权出台以前虽可以在一定程度上促使丈夫如约付款,但对于妻子来说仍存在很大的风险。如果丈夫另生变故,在取得房屋所有权之后将房屋偷偷卖出,进而转移、隐匿房款,妻子所应得的250万元钱款恐怕难以实现。

但如果在丈夫付清补偿款前,为妻子设立房屋居住权,妻子便多了一层保障。即使男方将该房屋另行出售,妻子也可以根据已经登记的居住权来对抗房屋的买受人,实现对自己利益的保护。

 

案例三 :

杨先生在北京艰苦打拼,最终事业有成,将一家老小全部安置于自己购置的别墅内。但杨先生的父母年迈多病,孩子年幼,自己与太太又为事业所累,故从老家请来保姆,帮忙料理家务。保姆善良朴实,踏实能干,把一家人照顾的无微不至,一家人也跟保姆建立了深厚的感情。多年之后,老人在保姆的照顾下相继去世,孩子在保姆的照料中也逐渐长大成人,在杨先生心中保姆早已成为家庭的一份子。杨先生念保姆为一家人付出甚多,想给保姆在北京提供一份居所保障。于是他根据新出台的《民法典》,将别墅中的一个房间为保姆设立了居住权。

 

    希望以上三个案例能帮助大家更好的理解居住权。最后,还要着重提醒一下,居住权自登记时设立。所以要设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记才行。另外,设立居住权相当于给房屋增加了“负担”,会影响房屋的出租、出售及抵押价值,所以大家在进行房产交易、抵押、拍卖时,还要检查一下房产证上是否存在登记的居住权,以避免交易风险。

   

在文章最后附上法条原文,供大家参考:

《民法典》第十四章 居住权

 第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

第三百六十七条 设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款:

(一)当事人的姓名或者名称和住所;

(二)住宅的位置;

(三)居住的条件和要求;

(四)居住权期限;

(五)解决争议的方法。

第三百六十八条 居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

相关法条

第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。

第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。


澳门葡京注册开户网址