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业务研究

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房地产“售后回租”融资租赁的性质

时间:2019年10月10日

房地产“售后回租”模式下《融资租赁合同》的性质和效力

一、房地产能否作为融资租赁标的物

房地产能否作为融资租赁的标的物进行规定,理论上的争议较多。根据我国《合同法》的规定,融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择,向出卖人购买租赁物,提供给承租人使用,承租人支付租金的合同。相较设备等常见租赁物,房地产存在特殊性。首先,在融资租赁项目结束时,常见租赁物的价值往往大为降低。而根据我国目前房地产市场情况,在项目到期后房地产的价值往往大幅度增加。租赁物在价值变化上的区别会影响到房地产融资租赁合同中租金构成、租赁期间届满租赁物的归属等条款的设定。其次,房地产所有权的变更经依法登记发生效力,而常见租赁物所有权的变更则为交付生效。

在其他以房地产为租赁物的案例中,法院对房地产作为租赁物的现象普遍持默认的态度,即不正面讨论房地产能否作为租赁物,但认定涉案的融资租赁合同合法有效。

但是在司法实践及法院判例中均未否定房地产作为融资租赁标的物这种做法。法院对于融资租赁标的物的判断更多是从合法性来审查,融资租赁行业更多是从行业惯例、可行性来判断。实践中,金融租赁公司已有房地产类融资租赁业务,从法院判例来看,法院遵循民法的意思自治原则,只要是双方在平等自愿的基础上真实意思表示,不违反法律强制性规定,房地产可以作为融资租赁的标的物。如在华某融资租赁有限公司与远某有限公司租赁合同纠纷一案中,法院即认为“本案中融资租赁的租赁物为商铺,《融资租赁合同》是各方当事人真实意思的表示,形式和内容不违反法律规定,均属合法有效,各方均应按照合同约定履行义务,违反合同约定的义务构成违约,应当按约承担违约责任。”在百某融资租赁有限公司与华某房地产集团合同纠纷一案中,法院亦认为双方当事人签订了商品房买卖合同和融资租赁合同对12套商品房进行售后回租,“均系各方当事人真实意思表示,内容未违反法律和行政法规禁止性规定,均合法有效,各方当事人均应按合同的约定履行义务。”

二、融资租赁之法律规定

《合同法》第二百三十七条规定,融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择,向出卖人购买租赁物,提供给承租人使用,承租人支付租金的合同。因此,融资租赁应包含两部分即“融资”与“融物”。如果兼具“融资”与“融物”则认定为融资租赁法律关系。其中“融物”是指出租人根据承租人对出卖人和租赁物的选择购买租赁物,租赁物的所有权在租赁期间归出租人享有,租赁期满后租赁物的所有权从当事人约定。

如果仅具有“融资”的特征,而租赁物的所有权未转移,则不应认定为融资租赁法律关系。根据《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定,人民法院应当根据《合同法》第二百三十七条的规定,结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务,对是否构成融资租赁法律关系作出认定。对名为融资租赁合同,但实际不构成融资租赁法律关系的,人民法院应按照其实际构成的法律关系处理。

租赁物客观存在且所有权由出卖人转移给出租人系融资租赁合同区别于借款合同的重要特征。作为所有权的标的物,租赁物应当客观存在,并且为特定物。没有确定的、客观存在的租赁物,亦无租赁物的所有权转移,仅有资金的融通,不构成融资租赁合同关系。在浩某有限公司与联某有限公司融资租赁合同纠纷中,人民法院即认为“因现有证据仅能证明案涉当事人之间有资金的出借与返还关系,而不足以证明存在实际的租赁物并转移了租赁物的所有权,根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条有关‘借款合同是借款人向贷款人借款,到期返还借款并支付利息的合同’的规定,应当认定双方之间系借款合同关系而非融资租赁合同关系。”

三、“售后回租”模式下的融资租赁

售后回租是承租人将自制或外购的资产出售给出租人,然后向出租人租回并使用的租赁模式。租赁期间,租赁资产的所有权发生转移,承租人只拥有租赁资产的使用权。双方可以约定在租赁期满时,由承租人继续租赁或者以约定价格由承租人回购租赁资产。这种方式有利于承租人盘活已有资产,快速筹集企业发展所需资金,顺应市场需求。

在售后回租模式下,承租人与出卖人为同一人,售后回租融资租赁法律关系中仅涉及两方主体,即出租人、承租人(出卖人)。《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定,承租人将其自有物出卖给出租人,再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回的,人民法院不应仅以承租人和出卖人系同一人为由认定不构成融资租赁法律关系。虽然“售后回租”区别于传统融资租赁存在三方当事人,但该解释第二条认可了售后回租的合法性。在商务部关于印发《融资租赁企业监督管理办法》的通知中第十九条规定,售后回租的标的物应为能发挥经济功能,并能产生持续经济效益的财产。融资租赁企业开展售后回租业务时,应注意加强风险防控。这也从法律层面认可了售后回租的合法性。

四、网签与产权转移的关系

融资租赁法律关系与其他法律关系相区别的即在“融物”。在房地产融资租赁中法律关系中,出租人必须取得房屋的所有权,根据《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记的,不发生效力,但法律另有规定的除外。”

房屋产权登记是指采用法律规定的程序,把登记在一个人名下的房屋变更登记为另一个所有人的过程,取得不动产物权证书即在法律上完成过户交易。而网签仅是交易双方签订合同后,到房地产相关部门进行备案,并公布在网上的行为,其并没有发生不动产产权变更的效力,主要作用是防止卖方一房多卖,两者的性质是截然不同的,故而签完网签合同不等同于已经实现产权过户,网签仅是过户流程中的一个环节。

因此,在融资租赁过程中,如果仅办理网签,而未办理房屋产权证书,并不代表出租人取得了房屋所有权,此时不符合融资租赁法律关系,一般认定为借贷法律关系。北某融资租赁有限公司与华某有限公司借款合同纠纷一案中,人民法院认为虽然本案《融资租赁合同》确认融资形式为承租人华某公司将其所有的不动产转让给出租人北某公司后,再从北某公司处租回租赁物继续使用,并在租赁期内向北某公司支付租金,体现的内容是融资租赁法律关系项下的售后回租交易模式,但由于《商品房买卖合同》项下的房产并未办理所有权转移登记手续,北某公司尚未取得相应房产的所有权。因此北某公司签订《商品房买卖合同》、《融资租赁合同》,并非是以买卖方式取得所有权后又通过向华某公司出租租赁物来实现合同目的并完成资金融通的。这与融资租赁法律关系中出租人对租赁物享有所有权的特征不符,故本案不构成融资租赁法律关系,而应按照借款关系处理。

五、结论

根据《合同法》第二百三十七条规定,融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择,向出卖人购买租赁物,提供给承租人使用,承租人支付租金的合同。如双方采取“售后回租”模式,出卖人与承租人即为一人。融资租赁合同具有融资与融物相结合的特点,因此融资租赁关系中包括两个内容,一是承租人和出租人之间的房屋买卖合同,二是承租人与出租人之间的融资租赁合同。两个合同相互结合,构成了融资租赁合同。如合同双方仅就房屋进行网签,或租赁房屋价款与房屋实际价值差距较大,因不具备融物的特点,一般难以将此种合同认定为融资租赁合同。

缺乏融物的性质表现为:A.无实际租赁物;B.租赁物所有权未从出卖人转移至出租人;C.租赁物的价值明显偏低无法起到对租赁债权的担保。有上述三种情形之一的即可认定为该融资租赁合同没有融物属性,系以融资租赁之名行借贷之实。

根据《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定,“人民法院应根据合同法第二百三十七条规定,结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利义务,对是否构成融资租赁法律关系作出认定。对名为融资租赁合同,但实际上不构成融资租赁法律关系的,人民法院应按照实际构成的法律关系处理。”

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